De invoering van negatieve spaarrente is voor velen een aanleiding geweest om eens een kritische blik te werpen op hun spaarrekening. Om die -0,5% rente te vermijden, zouden sommigen zelfs hun geld van de bank halen en thuis bewaren (https://www.consumentenbond.nl/sparen/negatieve-spaarrente).
Negatieve rente is echter helaas niet het enige dat aan ons spaargeld knabbelt: door inflatie wordt geld op spaarrekeningen ongemerkt steeds minder waard. En deze waardedaling is een stuk forser dan die 0,5% negatieve rente: de inflatie liep vorige maand op tot maar liefst 3,4%. Dat is de sterkste inflatie in bijna 20 jaar, zo meldt het CBS. (https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/44/sterkste-inflatie-in-bijna-20-jaar).
Betekent de stijgende inflatie dat dit een goed moment is om in vastgoed te stappen, gezien het inflatiebestendige imago van deze beleggingscategorie?
Oplopende inflatie vanwege transitie naar post-coronaeconomie
Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) hebben de succesvolle vaccinatiecampagnes en ruime overheidssteun gezorgd voor een scherpe opleving van de mondiale vraag naar consumentengoederen. Bedrijven hebben moeite om deze enorme vraag bij te benen. Zij kampen met niet alleen grote tekorten aan halffabricaten (zoals halfgeleiders, metalen en hout), maar ook een tekort aan zeecontainers. Het gevolg: hogere grondstofprijzen en transportkosten, die nu doorwerken in consumentenprijzen.
Omdat dit tijdelijke problemen zouden zijn, die zijn ontstaan in de transitie naar een post-coronaeconomie, verwacht DNB dat ook de stijgende inflatie een tijdelijk verschijnsel is. Wanneer de vraag normaliseert en de knelpunten in het aanbod verholpen zijn, zou de druk op inflatie afnemen. Onzeker is echter hoe lang deze transitieperiode zal duren (https://www.dnb.nl/actueel/algemeen-nieuws/dnbulletin-2021/aanbodbeperkingen-zichtbaar-in-inflatie/).
Er gaan echter ook geluiden op dat de hoge inflatie mogelijk niet zo tijdelijk is als door velen gedacht. Vakbonden zouden bijvoorbeeld hogere lonen kunnen gaan eisen om voor de forse inflatie te compenseren. Loonstijgingen betekenen hogere loonkosten voor bedrijven, wat weer kan leiden tot een verdere stijging van de inflatie. Zo kunnen tijdelijke prijsstijgingen toch structureel worden (https://www.trouw.nl/economie/die-tijdelijke-prijsstijgingen-zijn-misschien-helemaal-niet-zo-tijdelijk~b10ac8bc8/). Een structureel hoge inflatie maakt het belang om rendement op spaargeld te maken alleen maar groter.
Vastgoed als hedge tegen inflatie
Met mogelijk een langere periode van forse inflatie in het vooruitzicht, zal bij menigeen de vraag rijzen hoe je je vermogen daartegen kunt beschermen. Vastgoed wordt vaak gezien als een beleggingsvorm die bescherming biedt tegen inflatie (https://www.ing.nl/particulier/beleggen/beursnieuws-en-actualiteit/markten-en-bedrijven/inflatie-vriend-of-vijand.html). Dit imago heeft vastgoed vooral te danken aan het feit dat huurinkomsten uit vastgoed in veel landen contractueel zijn gekoppeld aan de inflatieontwikkeling, bijvoorbeeld door jaarlijkse huurverhogingen. Door deze indexatie stijgt het rendement van vastgoed, met wat vertraging, veelal mee met de inflatie.
Daar komt bij dat stijgende prijzen zich in de regel ook vertalen in hogere vastgoedwaarderingen. De waardering van vastgoed is immers grotendeels afhankelijk van de huurstromen, die door inflatie dus toenemen. Dit geldt ook voor nieuwbouw: bouwkosten bewegen doorgaans mee met inflatie, via lonen en ook bouwmaterialen. Deze hogere kosten worden dan doorberekend in vastgoedprijzen.
De praktijk is weerbarstiger
In de praktijk blijkt de relatie tussen inflatie en vastgoedrendement echter wat genuanceerder te liggen. In de eerste plaats zal er rekening moeten worden gehouden met leegstand. Bij leegstand zijn er immers überhaupt geen huurinkomsten om met de inflatie mee te stijgen. De in de tijd variërende leegstand verzwakt dan ook de relatie tussen inflatie en vastgoedrendement.
Bovendien is de relatie tussen jaarlijkse inflatie en jaarlijkse waardegroei van vastgoed in de praktijk minder sterk. Dit komt doordat waardegroei door een veelheid van factoren wordt beïnvloed. Hierbij kan worden gedacht aan de financiële markten; tijdens de financiële crisis van 2008 bijvoorbeeld daalden de vastgoedwaarden sterk (P. van Gool e.a., Onroerend goed als belegging, Deventer: Wolters Kluwer, p. 167-168).
Dit alles maakt de praktijk weerbarstiger dan de theorie. Hoewel de voornaamste oorzaken van de stijgende inflatie van tijdelijke aard lijken te zijn, zal de toekomst moeten uitwijzen of de prijzen daadwerkelijk op korte termijn zullen normaliseren. De angst voor inflatie lijkt in elk geval te zijn aangewakkerd, en daarmee ook de belangstelling voor inflatiebescherming. Vastgoed biedt weliswaar geen perfecte bescherming tegen inflatie, maar kan in vergelijking met andere beleggingscategorieën zoals aandelen zeker een goede inflatiehedge zijn.
