Light-coffee-pen-working
15-09-2020
Vastgoed
Camiel
Auteur Camiel Rommens

Taxaties als stuurmiddel

Heeft zorgvastgoed al voldoende aandacht in uw strategisch portefeuillebeleid? Gebruik het taxatierapport om een toekomstbestendige strategie te bepalen.

Aan zorgvastgoed zijn specifieke risico’s gekoppeld. Belangrijke risico’s komen bijvoorbeeld voort uit:

  • de specifieke kenmerken en eigenschappen van zorgvastgoed;
  • de specifieke kenmerken van de huurders/zorgorganisatie;
  • de (maatschappelijke) bestemming.

Verderop in dit artikel lichten we deze risico’s toe in het perspectief van waarde en waardeontwikkeling.

Feit is dat de financiële risico’s van zorgvastgoed in de afgelopen jaren aanzienlijk zijn toegenomen en ook de komende jaren verder toenemen. Het belang om grip te houden op de waarde(ontwikkeling), door middel van sturing, wordt steeds groter. Taxaties geven u het nodige inzicht om goede strategische keuzes te maken.

Perspectief waardeontwikkeling

Onderstaande figuur laat schematisch de waardeontwikkeling van vastgoed zien. Vastgoed in exploitatie verliest in het algemeen waarde door technische en functionele veroudering. De mate waarin onderhoud en instandhouding worden uitgevoerd zal invloed hebben op het tempo van waardeverlies. Maar als ‘over de horizon’ van het bestaande pand gekeken wordt, kunnen er toekomstscenario’s zijn die resulteren in een gelijke of zelfs hogere waarde voor de locatie.

Bron: RICS presentatie Local, dhr. Filip Boswinkel

Een uitwerking van de strategie maakt duidelijk welke inspanningen nodig zijn om zo efficiënt mogelijk van de bestaande situatie (A) naar de (ideale) toekomstsituatie (B) te komen. Soms zijn investeringen nodig, soms een nieuwe focus op doelgroepen en het daarop richten van de marketing, in andere gevallen is een bestemmingsplanwijziging in aanloop naar verkoop de beste strategie.

Belangrijkste aandachtspunten in het kader van waardeontwikkeling die hieruit naar voren komen zijn:

Voorkom dat planvorming te laat wordt gestart. Door technisch en functionele veroudering van een pand neemt het leegstandsrisico toe. De waarde van het pand neemt degressief af (situatie C). Per definitie zijn dan hoge investeringen noodzakelijk om een nieuwe, aantrekkelijke product-marktcombinatie (B) te realiseren. Hierbij is het de vraag of er niet te veel tijd verloren is waardoor de propositie niet meer past bij de markt(vraag).

De kenmerken, gebruikers en doelgroepen van zorgvastgoed zijn specifieker dan van andere vastgoedcategorieën. Leegstandsrisico’s zijn voor zorgvastgoed groter. Het sneller afglijden op de waardeschaal (van A naar C) daardoor ook. Kortom, een directe sprong van A naar B voorkomt waardeverlies en daarmee grote fluctuaties in kasstromen. Om de sprong te maken moet een strategie bepaald worden. Een goed (gevalideerd) en compleet inzicht in de bestaande situatie (grond, gebouw, markt) is daarbij noodzakelijk. Het taxatierapport is daarvoor het ideale stuurmiddel, want al deze elementen zijn hierin weerspiegeld en onderbouwd.

Risico’s (en kansen) voor de waardeontwikkeling van zorgvastgoed

We benoemen een aantal specifieke risico’s van zorgvastgoed die in het taxatierapport tot uitdrukking komen. Dit kunnen ook de ‘valuedrivers’ zijn die in een strategisch vastgoedplan naar voren komen.

Specifieke kenmerken en eigenschappen van zorgvastgoed

Door het scheiden van wonen en zorg krimpt het segment (intramuraal) zorgvastgoed en tegelijkertijd nemen de eisen aan dit type huisvesting toe vanwege toenemende zorgzwaarte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de toegankelijkheid van het pand en aangepast en rolstoeltoegankelijk sanitair. Wordt niet voldaan aan deze (toenemende) eisen dan neemt het leegstandrisico snel toe.

Ook schaalgrootte is een risicoaspect. Door bezuinigingen (in alle sectoren binnen de zorg!) neemt de druk op de zorgexploitatie toe. Een grotere omvang is steeds vaker noodzakelijk om een kostendekkende exploitatie te voeren. Of groei in schaalgrootte realistisch is, hangt sterk af van de demografische ontwikkeling en het alternatieve aanbod in de (lokale) markt. Ook is de vraag of groei (uitbreiding) ook fysiek en financieel haalbaar is. Voor kleinschalige voorzieningen is de uitkomst al snel dat groei niet haalbaar of realistisch is. Een hoog leegstandsrisico (na expiratie van contract) resulteert dan in lagere marktwaarden van uw vastgoed.

Specifieke kenmerken van de zorgorganisatie als huurder

De zorgmarkt wordt in korte tijd drastisch hervormd. Zorgorganisaties moeten zich herprofileren om financieel gezond te blijven. Een aantal organisaties weet de transitie goed te doorstaan, door strategische keuzes te maken. Bijvoorbeeld door specialisatie (zware zorg), samenwerking, fusie, dispositie van vastgoed, etc. Andere organisaties hervormen onvoldoende of onvoldoende snel. In welke categorie uw zorgorganisatie?

De druk op de betalingsverplichtingen neemt in ieder geval toe. De hoogte van de huur moet in verhouding staan tot de vergoeding die een zorgorganisatie ontvangt voor het vastgoed. Wanneer dit niet het geval is kan dit faillissement tot gevolgen hebben. Het taxatierapport beschrijft dit risico en behoedt u in dat opzicht voor het zwartste scenario.

De (maatschappelijke) bestemming

In het bestemmingsplan is bepaald wat de (maximale) mogelijkheden in het gebruik van een locatie zijn. Als het bestemmingsplan meer toelaat (in bouwvolume en/of functies) dan in de huidige situatie van toepassing is, heeft dit een positief effect op de waarde. Het omgekeerde is ook mogelijk. Door het scheiden van wonen en zorg is de functie van verzorgingshuizen vaak vervallen en hebben deze panden de functie van wooncentrum gekregen, waarbij de bewoner huur betaalt en zorg aan huis krijgt.

In feite ontstaat dus een explosieve groei in het aanbod van in- en aanleunwoningen. Veelal staan deze complexen op grond met een bestemming maatschappelijke doeleinden. Dit (groeiende) aanbod van huurwoningen kan alleen verhuurd worden aan een doelgroep met zorgvraag. Dat is kwetsbaar. Bij demografische krimp of door alternatief aanbod in de markt kan het leegstandrisico toenemen en structureel worden. Een negatieve waardeontwikkeling is het gevolg.

Om dit te voorkomen kunt u met de gemeente in overleg treden over wijziging van een bestemming, naar een invulling passend bij het beoogde (toekomstige) gebruik. Een taxatie gaat uit van een ‘Highest And Best Use-benadering’. Dat betekent dat rekening wordt gehouden met de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan. Dat komt tot uitdrukking in de waarde. Het taxatierapport geeft u dus inzicht in beperkingen en optimalisaties die in het gebruik van een locatie denkbaar zijn. Dit is essentieel voor het maken van strategische keuzes.

Bron: https://www.aag.nl/taxaties-al...

Meer weten over zorgvastgoed? Kijk dan ook eens naar onze trainingen zorgvastgoed;

1. Beheer en waardering van zorgvastgoed
2. Financiering en juridische aspecten van zorgvastgoed

Blijf op de hoogte van ons aanbod met onze nieuwsbrief

Certificering

Cedeo
Belasting
Nopd