Door de veranderende marktomstandigheden krijgen financiers steeds vaker te maken met klanten die achterstanden hebben in hun rentebetalingen. Het aangaan van betalingsregelingen is een gebruikelijke eerste stap om de klant de kans te geven om de financiële verplichtingen na te komen. Echter wanneer ondanks een betalingsregeling of herstructurering de klant er niet in slaagt om aan zijn verplichtingen te voldoen zal een financier meer rigoureuze maatregelen nemen om haar financiële belangen te beschermen. Een van deze maatregelen is het organiseren van een executieveiling.
In deze blog doorlopen we de stappen van het vastgoedveilingproces, vanaf het verstrekken van de veilingopdracht tot aan de afwikkeling.
Stap 1. Veilingopdracht
De toewijzing van de veilingopdracht aan een notaris markeert het begin van het vastgoedveilingproces. De notaris zal alle belanghebbenden informeren. Niet iedere notaris kan een dergelijke veiling uitvoeren, van belang is een notaris te kiezen die daarin gespecialiseerd is. De notaris is namelijk ook een sparringpartner voor de financier, denk hierbij aan de keuze voor het veilingplatform, of er een makelaar ingeschakeld dient te worden of omdat het huurbeding moet worden ingeroepen.
Stap 2. Publicatie op de Veilingwebsite
Een wettelijk vereiste is de publicatie van veilingdetails op de veilingwebsite, minstens 30 dagen voor de veilingdatum. Dit omvat een gedetailleerde beschrijving van het te veilen vastgoed, inclusief gegevens uit eventuele taxaties, het huidige gebruik en de status omtrent een eventueel ingeroepen huurbeding. Let wel, alle informatie die bekend is moet worden gepubliceerd.
Stap 3. Biedingstermijn onderhandse verkoop
Een alternatief voor het traditionele bieden in een veiling is de onderhandse executoriale verkoop. Tot 14 dagen voor de veiling kan een kandidaat-koper een onderhands bod indienen bij de notaris. Indien een acceptabel bod wordt ontvangen kan het vastgoed onderhands executoriaal worden verkocht. Hierbij dient de verkopende partij een verzoekschrift in bij de rechtbank voor goedkeuring van de verkoop buiten de reguliere veiling om. Dit verzoekschrift kan worden ingediend tot 7 dagen voor de geplande veilingdatum. Let op, de eerder vastgestelde veilingvoorwaarden blijven hierbij van kracht!
Dit traject biedt partijen de mogelijkheid om buiten de reguliere veilingprocedure tot overeenstemming te komen. Dit is met name interessant wanneer de koper geen professionele vastgoedondernemer is maar bijvoorbeeld een eigenaar-gebruiker.
Stap 4. Veiling: Opbod, Afslag en Plokgeld
Tijdens de veilingprocedure worden biedingen gedaan via opbod en afslag. Bij opbod begint de veilingmeester met een start bod, dat door kandidaat-kopers steeds verder wordt overboden totdat er geen hoger bod meer wordt uitgebracht. Hierbij kan de verkopende partij (meestal de financier) ook zelf meebieden. Doorgaans gebeurt dit om een minimale opbrengst zeker te stellen en/of om de prijs op te drijven. Let hierbij op, het bieden is onvoorwaardelijk en onherroepelijk, dus meebieden kan ook kopen betekenen.
Daarna volgt een veiling bij afslag. Hierbij wordt een veel hogere prijs geleidelijk verlaagd totdat een bieder akkoord gaat. Indien er niemand akkoord gaat boven het eerder vastgestelde bedrag bij opbod, gaat het pand naar degene die bij opbod het hoogste bedrag geboden heeft.
De hoogste bieder in de opbodfase heeft recht op plokgeld, ook wel inzetpremie of strijkgeld genoemd. Normaliter is dit bedrag 1% van de hoogste bieding en wordt betaald door de verkopende partij.
Stap 5. Gunning en Afwikkeling
De gunning wordt door de notaris vastgelegd, deze zal tevens de documentatie ter afwikkeling opmaken. De kosten, heffingen en waarborgsom dienen te zijn betaald binnen 5 werkdagen na de veiling. Uiterlijk 4 tot 6 weken na de gunning dient de koopsom te zijn voldaan. De notaris keert vervolgens aan de hand van de nota van afrekening uit. Het door veilingopdrachtgever ontvangen bedrag wordt afgeboekt op de vordering, het eventuele tekort wordt administratief omgezet in een restantvordering. Deze restantvordering wordt per brief aan de kredietnemer medegedeeld.
De klantbehandeling in Bijzonder Beheer blijft altijd maatwerk temeer omdat alle bovengenoemde stappen ook los van elkaar een reactie van de kredietnemer teweeg kunnen brengen. Emotie speelt hierbij een grote rol, het heeft namelijk een behoorlijke impact op de eigenaar als hij een brief krijgt van de notaris dat zijn pand voor veiling wordt aangeslagen.
De reacties zijn zeer divers, een kredietnemer kan bijvoorbeeld meewerken aan een onderhandse verkoop, nieuwe verhuur of een herstructurering. Maar ook kan hij een executiegeschil aanspannen bij de rechtbank om de veiling te voorkomen, of in extremere gevallen wordt geprobeerd de veiling te saboteren. Elk van deze acties dient door de financier te worden beoordeeld op zijn individuele merites.
Auteur: Marcel van Ham - Optiva B.V. https://www.optiva.nl/
