De Nederlandse studentenpopulatie is in de afgelopen jaren hard gegroeid. Met name het aantal universitaire studenten nam tussen 2010 en 2020 sterk toe (+31%). Dit komt doordat er meer scholieren na hun eindexamen gaan studeren, maar ook doordat er meer internationale studenten naar Nederland komen, om hier een volledige bachelor of masteropleiding te volgen. Nederland is aantrekkelijk voor buitenlandse studenten door de relatief lage studiekosten, een groot aanbod van Engelstalige studies, huursubsidies en hoge kwaliteit van het onderwijs.
Bron: Kences (2020)
Door de groei van de studentenpopulatie is de vraag naar studentenhuisvesting flink toegenomen, en daarmee ook de tekorten. De toenemende vraag leidt tot interesse van (buitenlandse) beleggers. Het gevolg is dat er in toenemende mate “purpose built student accomodations” (PBSA’s) worden ontwikkeld in Nederlandse studentensteden.
Prognoses laten zien dat vanaf 2024 het totale aantal ingeschreven studenten zal gaan afnemen. Daarbij komt dat door Covid-19 studenten massaal thuisonderwijs zijn gaan volgen, wat impact heeft op de mobiliteit van (internationale) studenten. Zullen deze ontwikkelingen op zowel lange- als korte termijn een negatieve impact hebben op de groei van de Nederlandse studentenhuisvestingmarkt?
Een belangrijke factor voor de groei van de totale studentenpopulatie was de toename van het totaal aantal buitenlandse studenten. Tussen 2010 en 2020 nam het aantal buitenlandse studenten dat in Nederland studeerde met bijna 70% toe. Volgens het Nederlands kennisinstituut voor studentenhuisvesting (Kences) zal dit aantal met nog eens 40% toenemen in de komende zeven jaar. Internationale studenten vormen een dominant aandeel in de vraag naar PBSA, aangezien deze groep niet de mogelijkheid heeft om bij hun ouders te blijven wonen, of om onder te huren bij familie of vrienden, waar Nederlandse studenten deze mogelijkheid wel hebben. De geprognotiseerde toename duidt dus op een verwachte aanhoudende vraag naar studentenhuisvesting. Echter heeft de Covid-19 pandemie geleid tot reisrestricties, die het lastiger maken voor buitenlandse studenten om naar Nederland te komen, hetgeen een negatieve impact zou kunnen hebben op de bezetting van PBSA’s.
Bron: Kences (2020)
Klik hier voor meer informatie over studentenpopulaties in Nederland.
De reisrestricties, die het gevolg waren van Covid-19, hebben in beperkte mate geleid tot een afname van het totaal aantal inschrijvingen van buitenlandse studenten aan een Nederlandse universiteit. Het totaal aantal studenten dat vanuit buiten de EU komt nam weliswaar af met 30%, het aantal studenten dat vanuit een EU-lidstaat komt nam opvallend genoeg toe met 10-12%. Dit heeft geresulteerd in een toename van ongeveer 1% van het totaal aantal ingeschreven buitenlandse studenten aan een Nederlandse universiteit. Belangrijk is om te benadrukken dat het hier gaat om inschrijvingen.
Dit is van belang, omdat er in het collegejaar 2020-2021 in Nederland het onderwijs hoofdzakelijk online plaatsvindt. Dit maakt het mogelijk voor buitenlandse studenten om een Nederlandse opleiding vanuit hun thuisland te volgen. Tijdens de eerste lockdown was dit effect vrijwel direct te zien. Exploitanten van PBSA’s zagen in het tweede kwartaal van 2020 een terugval in de bezettingsgraden. Deze terugval werd echter vrij snel weer opgevangen, met name door Nederlandse studenten die dankzij de heersende tekorten bereid zijn om relatief duurdere woningen te huren in PBSA complexen. Daarbij komt dat er dit collegejaar aanzienlijk meer Nederlandse eerstejaars studenten zijn, doordat er minder scholieren zakten voor hun eindexamen en veel studenten ervoor kozen door te studeren, in plaats van bijvoorbeeld te gaan reizen.
Op korte termijn zijn de effecten van de Covid-19 pandemie en thuisonderwijs op de bezettingsgraden dus redelijk beperkt. Hoe zal dit echter zijn op langere termijn, aangezien buitenlandse studenten het gemak van thuis onderwijs ervaren en de totale aantallen Nederlandse studenten zullen afnemen?
Klik hier voor meer informatie over de impact van Covid-19 op de studentenhuisvesting sector.
Uit onderzoek van de ING blijkt dat online onderwijs niet als volwaardig substituut voor fysiek onderwijs kan worden beschouwd. Studenten schatten het onderwijs in als van lagere kwaliteit en er wordt ook wel gesproken van “een Netflix abonnement voor tweeduizend euro per jaar”. Voor de Universiteiten en Hogescholen is het ook geen ideale situatie, aangezien er veel moet worden geïnvesteerd in cybersecurity en de lesprogramma’s voor een groot deel aangepast moeten worden. Tenslotte zullen internationale studenten ook de voorkeur geven aan fysiek onderwijs. De gemiddelde internationale student kiest ervoor om in een ander land te studeren, mede om de buitenland ervaring. Online onderwijs draagt hier niet aan bij.
De verwachting is dus dat online onderwijs niet de plaats van fysiek onderwijs zal innemen en dat internationale studenten naar Nederland zullen blijven komen. Dit leidt tot de verwachting dat de bezettingsgraden van PBSA complexen de komende jaren op peil zullen blijven. Daarbij komt, dat woningen in PBSA complexen tegenwoordig steeds meer bij een alternatieve doelgroep in trek zijn.
Deze alternatieve doelgroep bestaat uit pas afgestudeerden en starters op de woningmarkt, die dankzij hun relatief lage budget en hoge huurprijzen tussen wal en schip belanden in hun zoektocht naar betaalbare woningen. Als alternatief wordt er steeds meer gezocht naar micro living units die worden aangeboden in studentenhuisvesting complexen. De inmenging van verschillende doelgroepen in de vraag naar dit type huisvesting wordt ook wel “blurring” van de vraag genoemd.
Al met al kan er dus worden gesteld dat op termijn de bezettingsgraden van PBSA complexen op peil zullen blijven. Ten eerste omdat internationale studenten naar Nederland zullen blijven komen, ondanks de opkomst van online onderwijs. Ten tweede omdat er toenemende interesse is in micro-living units die worden aangeboden in studentenhuisvesting complexen.
Klik hier voor meer informatie over het onderzoek naar online en fysiek onderwijs.
De aanhoudende vraag naar woningen in studentenhuisvesting complexen heeft de afgelopen jaren geleid tot een huidig tekort van ruim 17.300 studentenwoningen. Deze tekorten zijn het grootst in Amsterdam (5.154), Utrecht (4.238) en Rotterdam (2.231). In deze grotere studentensteden, met grotere tekorten, zijn ook relatief hoge aantallen internationale studenten ingeschreven. Het feit dat het aantal internationale studenten verwacht wordt toe te nemen en dat deze groep een belangrijk aandeel vormt in de vraag naar studentenhuisvesting, leidt tot de verwachting dat in de grotere studentensteden de tekorten zullen aanhouden. Om deze tekorten te laten inlopen staan er op dit moment 34 nieuwe ontwikkelingen van studentenwoningen gepland, die in de komende drie jaar opgeleverd zullen worden. Echter, hoewel er in de komende drie jaar bijna 13.000 nieuwe studentenwoningen worden bijgebouwd, zullen op lange termijn de tekorten in studentensteden aanzienlijk hoog blijven. Dit heeft ten eerste te maken met de kwantitatieve tekorten, maar ook steeds meer met kwalitatieve tekorten.
Door verkamering in de grote studentensteden, is het aanbod in de loop der jaren homogeen geworden. Dit is een groter wordend probleem, omdat de vraag steeds meer divers wordt, door blurring en door het groeiend aantal internationale studenten.
De oplopende tekorten hebben geleid tot toenemende huurprijzen in vrijwel elke studentenstad. De hoogste huren voor een kamer worden op dit moment betaald in Amsterdam. De kamerhuren namen het hardst toe in Den Haag, Tilburg en Maastricht. Deze oplopende huurprijzen wekken in toenemende mate de interesse van beleggers uit binnen- en buitenland.
Klik hier voor meer informatie over de toenemende vraag mede als gevolg van blurring.
De stabiele (verwachte) bezettingsgraden van PBSA complexen en de oplopende huurstromen maken studentenhuisvesting populair onder beleggers die actief zijn op de studentenhuisvestingmarkt. Het is dan ook geen verassing dat de scherpste bruto aanvangsrendementen jaarlijks dalen. In 2020 werden de eerste beleggingen gedaan tegen een BAR van bijna 5%, waar diezelfde BAR een paar jaar geleden nog rond de 8% lag. Ondanks het feit dat studentenhuisvesting een populairder beleggingsproduct is geworden, is het jaarlijks verloop van de totale beleggingsvolumes in Nederland grillig. Dit heeft te maken met het feit dat er maar weinig op de markt komt, en omdat veel ontwikkelaars dergelijke panden in hun portefeuille houden.
Bron: Savills Research (2021)
Desondanks weten ontwikkelaar-beleggers die in het buitenland al op grotere schaal actief zijn in de studentenhuisvesting sector, de Nederlandse studentensteden te vinden. Voorbeelden van zulke partijen zijn XIOR en Greystar. In het laatste kwartaal van 2020 kochten beide beleggers een studentenhuisvesting complex van ontwikkelaar RHC/KKR in respectievelijk Groningen en Utrecht. Het pand in Groningen, aangekocht door XIOR, bestaat voor een derde uit short stay, of micro living units. Deze eenheden zijn specifiek gericht op de markt voor starters op de woningmarkt. Dit is een voorbeeld van het feit dat beleggers en exploitanten steeds meer inspelen op de trend van blurring van de vraag. De belangrijkste reden hiervoor is het spreiden van het risico op vraaguitval.
Klik hier voor meer informatie over de twee deals van XIOR en Greystar.
Al met al kan er dus worden gesteld dat studentenhuisvesting toenemend in de belangstelling staat van zowel gebruikers als beleggers. De verwachte groei- en diversifiëring van de doelgroep zal de komende jaren leiden tot hoge bezettingsgraden van studentenhuisvestingcomplexen. De tekorten zullen oplopen en daarmee zullen ook de huurprijzen stijgen.
Deze componenten maken het studentenhuisvesting product interessant voor beleggers. De verwachting is dan ook dat, hoewel het hier gaat om een niche, er de komende jaren meer ontwikkeld zal worden en daardoor ook meer beleggingstransacties plaats zullen vinden. Dit zal leiden tot een steeds volwassener wordende markt.
