1 oktober 2026
Geen nieuwbouw? Toch een zaak bij de Huurcommissie
Sinds 1 juli 2026 hanteert de Huurcommissie een tijdelijke werkwijze voor warmteoverlast in bestaande huurwoningen. Huurders in de sociale of middenhuursector kunnen nu een zaak starten, ongeacht het bouwjaar van de woning. Eerder gold dit alleen voor nieuwbouw na 1 januari 2021. Voor die woningen bestaat, naast de BENG-eisen, ook een aparte norm om oververhitting te beperken: de TOjuli-norm.
Voor oudere woningen wordt pas medio 2027 een landelijke meetmethode verwacht. De tijdelijke werkwijze is door de Huurcommissie geïntroduceerd om tot die tijd hitteklachten te kunnen beoordelen. Een hitteklacht valt daarbij onder dezelfde regeling als andere gebreken aan de woning, zoals lekkage, verzakte buitenmuren of een kapotte gaskachel.
De bewijslast voor huurders is bovendien lichter geworden. Huurders hoeven zelf geen deskundigenrapport of temperatuurmetingen meer aan te leveren. Na de start van de zaak vult de huurder een verplichte vragenlijst in en levert hij foto's van de woning, de ramen en het dak aan, plus een plattegrond. Is er een energielabel met bijbehorend rapport? Dan hoort dat er ook bij. Dat rapport vraagt de huurder bij jou op.
Niet al je woningen lopen hetzelfde risico
Voordat je als verhuurder actie onderneemt, is het goed om te weten waar de grens ligt.
- De tijdelijke werkwijze geldt voor woningen in de sociale huursector en de middenhuursector.
- Geliberaliseerde (vrije sector) huurwoningen vallen hierbuiten. Geschillen daarover lopen via de kantonrechter, niet via de Huurcommissie.
- Het bouwjaar van de woning is niet langer bepalend voor de ontvankelijkheid van de klacht.
Zo verloopt een hittezaak
Om een zaak te starten bij warmteoverlast, doorloopt een huurder dezelfde procedure als bij andere gebreken aan de woning. Voor verhuurders is het nuttig om elke stap van dit proces te kennen, zodat je weet wanneer en hoe je kunt reageren.
- De huurder meldt de klacht eerst schriftelijk bij jou als verhuurder.
- Je hebt daarna zes weken de tijd om te reageren en het probleem op te lossen.
- Blijft een oplossing uit? Dan kan de huurder een zaak starten bij de Huurcommissie. Foto's van de woning, de ramen en het dak zijn daarbij voldoende onderbouwing.
- Je ontvangt als verhuurder een vragenlijst en de mogelijkheid om te reageren.
- Tijdens een regiezitting beoordeelt de Huurcommissie of er genoeg informatie is voor een uitspraak. Is dat zo, dan volgt direct een uitspraak. Is er niet genoeg informatie? Dan bezoekt een bouwkundig onderzoeker de woning en volgt een tweede zitting.
- Oordeelt de Huurcommissie dat de woning een hittewoning is? Dan wordt de huur mogelijk verlaagd, totdat het probleem is opgelost.
Wat betekent dit voor jou als verhuurder?
De belangrijkste verandering is dat je nu sneller in een procedure kunt belanden, ook bij oudere woningen waarvoor voorheen geen toetsingskader bestond. Concreet betekent dit dat je warmteklachten serieus moet vastleggen en tijdig moet reageren binnen de termijn van zes weken. Zorg dat je bij een melding niet alleen reageert, maar het contact en de genomen stappen ook vastlegt. Dat is bij een eventuele zaak bij de Huurcommissie je eigen onderbouwing.
Wil jij je goed voorbereiden op gebrekenprocedures? In de Opleiding Huurrecht woonruimte van FOI komt de gebrekenregeling uitgebreid aan bod, samen met andere actuele wetswijzigingen voor verhuurders van woonruimte.
Ben je benieuwd naar ons volledige vastgoedaanbod? Ontdek dan hier meer over onze opleidingen. Wil je op de hoogte blijven van bredere ontwikkelingen binnen jouw vakgebied? Meld je dan aan voor Permanent Actueel Zakelijk vastgoed.
Bronnen
Huurcommissie, "Hittewoningen: zaak starten bij warmteoverlast" (23 juli 2026)
Woonbond, "Huurders met hittewoning weer naar Huurcommissie" (1 juli 2026)
Huurcommissie, "Hittewoningen" (webpagina)
Huurcommissie, "Warmteoverlast in de woonruimte: hittewoningen" (21 augustus 2024)