Dezelfde stenen, een andere waarde

Wat de huurder betaalt, zegt niet alles

Stel je twee vrijwel identieke appartementen voor, op dezelfde verdieping, met dezelfde indeling en hetzelfde uitzicht. Op papier lijken ze even veel waard, maar als belegging kunnen ze flink van elkaar verschillen. De verklaring zit niet alleen in de stenen, maar ook in het contract dat erbij hoort. Woont de huurder er al jaren, of is hij net ingetrokken? Welke afspraken zijn er ooit gemaakt over indexering en onderhoud? Ligt de huur boven wat het WWS toestaat, waardoor de huurder een huurverlaging kan afdwingen, of juist ruim onder wat bij een nieuwe verhuur mogelijk is? Een woning met een langzittende huurder en een relatief lage huur heeft doorgaans een lagere beleggingswaarde dan een woning waar op korte termijn een mutatie wordt verwacht. De huurinkomsten vertellen dus maar een deel van het verhaal.

 

Mag je de waarde van morgen meetellen?

Zodra een huurder vertrekt, ontstaan er nieuwe mogelijkheden. De eigenaar kan de woning dan moderniseren en verduurzamen, om haar vervolgens opnieuw te verhuren tegen de maximaal toegestane huur. Zo kan de beleggingswaarde van één en dezelfde woning na een mutatie en een gerichte investering met tienduizenden euro's stijgen. Voor taxateurs roept dat potentieel een lastige vraag op. Mag je die toekomstige waarde al meenemen in je taxatie, of houd je vast aan de huidige huurovereenkomst? Voor de waarde in het rapport, en voor de beleggers en financiers die op dat rapport vertrouwen, maakt die keuze een groot verschil.

 

In het volledige artikel lees je hoe je een verhuurde woning integraal waardeert. Na het lezen weet je onder meer:

• Hoe je met de WWS-puntentelling vaststelt welke huur een woning nu en na een mutatie maximaal mag opbrengen
• Hoe je contracthuur en markthuur uit elkaar houdt, zodat je de huidige exploitatiewaarde niet verwart met het toekomstige waardepotentieel
• Wanneer je een scenario na mutatie mag opnemen en welke onderbouwing daarvoor nodig is, met een uitgewerkt rekenvoorbeeld van de waarde vóór en na mutatie.

Benieuwd waar de grens precies ligt?

👉 Abonneer je op Permanent Actueel Zakelijk vastgoed en lees verder!