Real-estate-3116341_1920
19-06-2019
Vastgoed

Voorproefje: Permanent Actueel Commercieel Vastgoed

Wijziging WWS op komst

* let op: artikel betreft een gedeelte van het Permanent Actueel artikel

Inleiding

Minister Ollongren werkt aan maatregelen om het aantal woningen in het midden- huursegment te vergroten. Daarnaast werkt zij aan een tweetal andere maatregelen die een grote impact kunnen hebben in de huursector: maximering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel en versnelde huurverhoging voor scheefwoners. Het is tot nu toe gebleven bij voornemens die de minister heeft geuit in brieven aan de Tweede Kamer. Er zijn nog geen wetsvoorstellen gepubliceerd.

Wijziging WWS op komst: massale huurverlagingen?

De WOZ-waarde is sinds 2015 een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze maatregel is ingevoerd om de sociale huurprijzen meer te laten aansluiten op de markt en om een groter middensegment te creëren. Het (politieke) uitgangspunt daarbij was dat de WOZ-waarde ongeveer 25% van de totale sociale huurprijs bepaalt.

De afgelopen jaren zijn de WOZ-waarden van woningen in sommigen gemeenten flink gestegen waardoor de WOZ-waarde daar inmiddels aanmerkelijk meer dan 25% van de sociale huurprijs bepaalt. De minister overweegt daarom de mate waarin de WOZ-waarde de huurprijs bepaalt te maximeren ‘met het oog op middenhuur’. In haar brief licht Ollongren een tip van de sluier op: ‘vooralsnog’ denkt zij aan een ‘WOZ-maximum van circa een derde’. Zij bedoelt daar kennelijk mee dat van het totale puntental dat een woning heeft maximaal 33% wordt bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Dat betekent dat, als een woning op basis van alle WWS-aspecten behalve de WOZ-waarde een puntenwaarde heeft van 90, de WOZ-waarde van de woning maximaal 45 punten kan opleveren, ook al levert de huidige rekenmethodiek meer punten op.

Een nog groter effect zal de voorgenomen maatregel hebben voor woningen die voor 2015 gereguleerd waren en nadien, door de invoering van de WOZ-waarde in het WWS, zoveel punten meer kregen dat ze in de vrije sector konden worden verhuurd. In dure gebieden leidend tot aanmerkelijk hogere huren dan voorheen. Als de maximering van de WOZ-waarde de woning weer onder de 142 punten brengt (puntengrens per 1 juli 2019), kan dat tot een fikse huurverlaging leiden.

Knap vervelend voor de belegger die deze woning na 2015 heeft gekocht en gerekend heeft en mocht rekenen op een vrije sectorhuur. Die ziet zijn rendement in één klap verbleken of moet misschien rekening houden met een niet kostendekkende exploitatie. Deze maatregel is niet gepresenteerd als een tijdelijke maatregel. Deze verhuurder blijft dus zitten met een woning waar hij niet meer van af komt (tenzij hij de woning met verlies verkoopt). (bron: www.hielkemaco.nl)

Regelgeving Woning Waardering Stelsel

Het puntensysteem bepaalt de maximale huurprijs van uw sociale huurwoning, het puntensysteem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector.

Bij een sociale huurwoning wordt de maximale (kale) huurprijs berekend volgens het puntensysteem. Als huurder en verhuurder het oneens zijn over de hoogte van de huurprijs, dan kunnen zij mogelijk de Huurcommissie inschakelen. Het puntensysteem voor sociale huurwoningen geeft de kwaliteit van de woning aan. Bij het puntenaantal hoort een maximale huurprijs. Per 1 juli 2019 ligt de puntengrens op 142 punten (€ 721,24).

De woning krijgt punten voor onder meer de oppervlakte van de vertrekken, voorzieningen in de keuken en het sanitair, de energieprestatie en de WOZ-waarde. Er zijn aparte puntensystemen voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Daarnaast gelden er bijzondere regels voor zorgwoningen en voor monumentenwoningen.

Achtergrondinformatie

  • Artikel: Wijziging WWS op komst: massale huurverlagingen? (klik hier)
  • Achtergrond informatie: Rijksoverheid Huurprijs en puntentelling (Klik hier)
  • Achtergrond informatie: Huurcommissie (klik hier)

Samenvatting

  • Het WWS puntensysteem bepaalt de maximale huurprijs van een sociale huurwoning;
  • Per 1 juli 2019 ligt de puntengrens op 142 punten (€ 721,24);
  • De liberalisatiegrens wordt vastgesteld op 1 januari en ligt op € 720,42 aanvangshuur;
  • Minister Ollongren werkt aan maatregelen om het aantal woningen in het midden huursegment te vergroten;
  • Mogelijke wijzigingen WWS:
    • Maximaal 33% van het puntental wordt bepaald door de WOZ-waarde;
    • Maximering van de WOZ-waarde in de puntentelling kan leiden tot forse huurverlagingen;
    • Woningen kunnen terugvallen van de vrije huursector naar de gereguleerde huursector;
  • Risico dat de verhuurder zijn rendement zie verbleken en achter blijft met een verlieslatende exploitatie.

Blijf op de hoogte van ons aanbod met onze nieuwsbrief

Certificering

Cedeo
Belasting
Pe
Nopd