In deze blog wil ik je meenemen in de markt van zorgvastgoed en de uitdagingen die hier liggen.
Wil je na het lezen van dit artikel meer weten over Zorgvastgoed? En dan met name de financiering en de juridische aspecten en de beheer en waardering van zorgvastgoed? Schrijf je dan in voor de tweedaagse leergang Zorgvastgoed. Zie hier de link voor meer informatie: https://foi.nl/opleidingen/fin...
Recent gaf minister Conny Helder aan dat zij verwacht dat het aantal verpleeghuisplekken met ingang van 2023 niet meer verder wordt uitgebreid en mensen met dementie voortaan thuis blijven wonen met behulp van thuis- en mantelzorg en technologie. Wat zijn de kansen, bedreigingen én mogelijke oplossingsrichtingen
In het regeerakkoord van eerder dit jaar is de volgende tekst opgenomen ten aanzien van de ouderenzorg:
‘Ouderen moeten gezond ouder kunnen worden in hun eigen of passende omgeving. Dat betekent onder andere inzetten op meer seniorenwoningen en andere woonvormen, levensloopbestendige woningen, mantelzorg, digitale zorg, domotica en valpreventie. Daarbij mag van mensen zelf ook iets verwacht worden. Wij stimuleren gemeenten om mogelijk kwetsbare ouderen vroeg in beeld te hebben en langer thuis wonen mede te faciliteren.
Voor een toekomstbestendige ouderenzorg wordt wonen en zorg stapsgewijs gescheiden zodat langer thuis wonen nog meer gestimuleerd wordt. Hierbij is expliciete aandacht voor innovatieve woonvormen voor de mogelijkheid voor iedereen, ongeacht inkomen, om betaalbaar langer thuis te blijven wonen met zorg.’
De opmerking van minister Conny Helder over de stop op de groei van het aantal verpleeghuisplekken ligt in het verlengde hiervan en heeft als achterliggend doel om een oplossing te bieden voor het tekort aan personeel en om te zorgen dat de kosten voor de ouderenzorg minder snel oplopen.
Toenemende vraag
TNO heeft geraamd dat er tot 2040 vraag is naar ca. 125.000 extra verpleeghuisplekken (TNO rapport 2019). Wanneer de huidige capaciteit niet meer wordt uitgebreid betekent dit dat deze mensen op een andere manier gehuisvest moeten worden en zorg dienen te ontvangen.
Dit kan door middel van het modulair pakket thuis (mpt) en het volledig pakket thuis (vpt) in de Wet langdurige zorg (Wlz).
Het vpt en mpt maken sinds 2015 onderdeel uit van de Wlz en zijn bedoeld om de keuzemogelijkheden in woonvormen te vergroten en het langer thuis wonen te faciliteren.
De ontvangen zorg en aanvullende diensten worden bekostigd vanuit de Wlz, de vergoedingen worden direct aan de zorginstelling uitgekeerd en de cliënt betaalt een inkomensafhankelijke eigen bijdrage aan het CAK (Centraal Administratie Kantoor). Wanneer gebruik wordt gemaakt van een vpt worden vrijwel alle kosten van een cliënt vergoed (ook zaken zoals eten en drinken) met uitzondering van de woonlasten.
Vpt en mpt komen voor bij verschillende woonvormen, onder andere:
Wanneer de uitbreiding van de complexe ouderenzorg verplaatst van het verpleeghuis naar ‘zorg thuis’ via het mpt en vpt ontstaan een aantal uitdagingen. Hieronder zijn de belangrijkste weergegeven
Het feit dat extra plekken niet meer in het traditionele verpleeghuis worden gerealiseerd wil niet zeggen dat een gedeelte van deze doelgroep hier niet alsnog behoefte aan heeft. Tevens komt het de efficiënte levering van zorg ten goede wanneer woningen of woonvormen geclusterd zijn.
De vraag naar geclusterde woon-zorgcomplexen zal dan ook verder toenemen. Afhankelijk van de zorgvraag van de bewoners zal het wonen meer gericht zijn op volledige zelfstandigheid of juist meer lijken op het verpleeghuis.
De daadwerkelijke verschijningsvorm, het toegepaste woonzorgconcept, de omvang van het appartement én de schaalgrootte zijn afhankelijk van de beoogde doelgroep en de gelieerde zorginstelling.
In sommige gevallen resulteert dit in een gebouw waarin de algemene voorzieningen voornamelijk op de begane grond zijn gesitueerd (zoals bij particuliere woonzorg en het vroegere verzorgingshuis) en in andere situaties wonen bewoners in woongroepen van 8-12 met een gezamenlijke woonkamer (veel voorkomend in de huidige verpleeghuizen). Ook nieuwe (hybride) vormen zijn denkbaar.
Wanneer zware zorg wordt geclusterd dan is het voor woningcorporaties en beleggers lastiger om het verhuurrisico te lopen. Dit komt doordat zij weinig invloed hebben op eventuele leegstaand, aangezien de zorginstelling de partij is die de (toekomstige) bewoners en doelgroep in beeld heeft en niet de eigenaar van het pand. Ook heeft de zorginstelling door kwaliteit van de zorg en ondersteunende activiteiten die zij leveren invloed op de populariteit van de locatie.
Ondanks het bovenstaande heeft een aantal beleggers en woningcorporaties inmiddels wel de mogelijkheid om een (klein) deel van de portefeuille in te richten met losse verhuur voor de zwaardere doelgroep die de zorg door middel van een vpt of mpt ontvangt. Naar verwachting zal hiermee de komende jaren slechts een klein deel van de opgave verhuurd kunnen worden.
Een andere optie is het langjarig terug huren van de (extramurale) woonzorglocatie door zorginstellingen. De zorginstelling verhuurt dan zelf door aan haar zorgbehoevende cliënten. Op deze manier heeft de zorginstelling grip op de zorgvraag, het type bewoner op een locatie en zijn zij in staat om de zorg zo efficiënt mogelijk aan te bieden.
De huur dient hierbij uiteraard wel in verhouding te staan tot de huur die de zorginstelling zelf ontvangt voor de eenheden.
De laatste constructie is al gebruikelijk bij particuliere woonzorg, maar wordt nog maar weinig toegepast in de reguliere zorg.
Bij huurcontracten tussen zorginstellingen en beleggers en/of corporaties wordt de huurprijs meestal gebaseerd op een maximaal percentage -vaak 85% of 87%- van de NHC (Normatieve Huisvestings Component) [1], dit komt neer op circa €850,- huur per maand per plek (prijspeil 2022).
Met deze huurprijs is de business case bij een nieuwbouwontwikkeling of transformatie vaak net rond te rekenen voor de ontwikkelaar en een belegger of woningcorporatie. Wanneer de wooneenheden in de nieuwe situatie voor iedereen toegankelijk dienen te zijn dan dient de huur onder de liberalisatiegrens te liggen (maximale huur €763,47 per maand). Het nieuw realiseren van een woon-zorgcomplex -inclusief alle benodigde ondersteunende functies- is voor dit tarief vrijwel onmogelijk.
Een oplossingsrichting kan hier liggen in het verhogen van de grens voor het ontvangen van huurtoeslag voor woningen, waarin mensen zware zorg kunnen ontvangen (bijvoorbeeld tot het actuele prijspeil van €850,- per maand). Op deze manier kan wel gerekend worden met het tarief waarvoor een haalbaar project gerealiseerd kan worden én is dit voor iedereen toegankelijk.
[1] De Normatieve Huisvestings Component is het gedeelte van het integrale tarief dat is bedoeld voor huisvestingslasten, de hoogte van deze vergoeding is afhankelijk van de zorgzwaarte van de cliënt.
De uitdagingen zijn complex en oplossingen voor het oplopende tekort kunnen alleen gevonden worden wanneer partijen met elkaar samenwerken. Dit gaat niet alleen om woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, zorginstellingen en banken, maar juist ook om gemeenten en de landelijke overheid. Met de hierboven genoemde optie kunnen nieuwe woonvormen eenvoudiger mogelijk gemaakt worden. Gemeenten dienen hun woonzorgvisie uit te werken en er is ambtelijke capaciteit nodig voor de adequate behandeling, in snelheid en inhoudelijkheid, van bouwaanvragen voor zorginstellingen of projecten die voor een zorginstelling worden ontwikkeld. Die versnelling is hard nodig om ervoor te zorgen dat iedereen met een zorgvraag in de nabije toekomst nog op de juiste plaats terecht kan.
Meer weten? Schrijf je dan in voor de training Zorgvastgoed van FOI.
Vastgoed is voor zorgorganisaties een belangrijk onderdeel in de businesscase en exploitatie van de instelling. Het is dé belangrijkste asset. De uitdaging voor hen is in welke mate het mogelijk is om zorgvisie en het vastgoed elkaar te laten versterken. En vanuit die visie keuzes te maken op het gebied van: exploitatie, investeringsbeslissingen en financieren. Mede gegeven de ontwikkelingen in bekostiging, scheiden van wonen en zorg, extramuralisering, reductie van oppervlakte en bijvoorbeeld Wmo. Deze ontwikkelingen hebben allemaal impact op de keuze voor de exploitatie van het zorgvastgoed.
De leergang zorgvastgoed behandeld is bedoeld voor financiële medewerkers en zorgmanagers bij zorginstellingen, maar ook voor financieringsadviseurs en accountmanagers die betrokken zijn bij zorginstellingen. Daarnaast kunnen ook beleggers aansluiten om inzicht te krijgen in de markt van het zorgvastgoed.
De leergang is opgebouwd uit 2 dagen waarin de volgende onderdelen aan bod komen op het gebied van zorgvastgoed; Beheer, Waardering, Financiering en Juridische Aspecten.
Het betreft een unieke opleiding met ervaren sprekers direct uit de zorg(vastgoed)praktijk.
Meer info / inschrijven: https://foi.nl/opleidingen/fin...
