Klaas Kroot: "Crowdfunding is echt veel meer dan geld ophalen"
Een interview met drs. Klaas Kroot, oprichter van FOI, en senior docent, naar aanleiding van zijn boek ‘CrowdFunding & VastGoed. Het nieuwe Financieren’, voor particuliere beleggers, vastgoed ondernemingen en financiële instellingen.
Kroot, sterk in het overbrengen van financiële analyses, kernrisico’s en groeiend vermogen vanuit de bancaire posities, is eigenaar van een vastgoedportefeuille en heeft persoonlijk crowdfunding trajecten begeleid. Kroot is tevens een veelgevraagd spreker op vastgoedcongressen. Met zijn boek geeft hij antwoord op vragen als, ‘De veranderingen in de financierdersmarkt’, ‘De verschillende vormen van crowdfunding’ en ‘De voor-en nadelen van crowdfunding in vastgoed’.
Kroot licht toe: “Crowdfunding is bij uitstek een financieringsvorm die toegespitst is op de huidige en de toekomstige ontwikkelingen binnen de vastgoedsector”.
Als expert in het vereenvoudigen van complexe kernzaken, werkt Kroot al langer met crowdfunding en komt met deze boekpublicatie tegemoet aan een behoefte om meer duidelijkheid te verschaffen. Immers, crowdfunding levert een invulling wanneer reguliere mogelijkheden tekortschieten. Daarbij levert het niet alleen een financiering op, maar ook duidelijke zichtbaarheid en betrokkenheid: De investeerders ontpoppen zich vaak tot ambassadeurs van de onderneming waarin zij investeren.
Uit de praktijk weet Kroot hoe de opbouw en timing van een succesvolle campagne moeten verlopen. Zo haalde de Typetuin (een onlinemethode om blind te leren typen), eveneens een initiatief van Kroot, 1,5 week na de start van haar crowdfundcampagne ruim een ton op. Kroot meldt: “Wij waren ontzettend blij met deze vliegende start.” De crowdfunding bleek nog meer op te leveren: “Naast landelijke exposure, heeft de crowdfunding campagne ook direct geleid tot omzetgroei en tot een betere online vindbaarheid.”
In de Nederlandse vastgoedwereld is Crowdfunding nog geen algemene financieringsvorm. “Als er van de investeringen via Crowdfunding 5 à 10% naar vastgoed gaat is het veel,” zegt Kroot. “Gemiddeld haalt een onderneming 90.000 euro op. Een goede propositie in de markt zetten of investeren vergt naast een goede campagnetechniek ook de juiste financiële analyse en risk-reward balans”. Kroot vervolgt:” Vooralsnog dient de ondernemer te weten wat de wetten en regels zijn, of het compatible is, en welke voorwaarden er aan het traject zitten. De banken vragen een zekerheidspositie, dus hoe ga je het verdelen? De gecombineerde financiering door de bank staat, en crowdfunding komt daar nu achteraan. Vooralsnog wil de bank graag de regisseur blijven. Toch is de groeiende stimulans zichtbaar. Van belang daarbij is, wat breng je in, en welke verdeling is er qua bank en crowdfunding. Daarvoor moet men de gewenste zekerheden durven loslaten en de kastromen structuren”.
Het zijn vooralsnog vooral de jonge en creatieve ondernemers die gebruik maken van deze alternatieve financieringsvorm, waarbij het dan vaak om kleine en aansprekende projecten gaat, die voor een deel via crowdfunding gefinancierd worden. Duidelijk is in ieder geval dat Crowdfunding – het in kleine stukjes binnenhalen van een veel geld bij bekenden, relaties en familie – steeds meer het domein van het bedrijfsleven en het financieren van vastgoed wordt. Dit vereist een platform dat op professionele wijze een community van investeerders verzamelt. Duidelijk lijkt dat een crowdfunding campagne sneller vol loopt bij veel waarde toevoeging die de zekerheden leveren. Een jaar geleden was het nog zo dat zekerheden impact hadden op de funding, maar dat is aan het wijzigen. Het succes ligt in het geld ophalen en de bereidheid daarvoor een hoger risico te nemen. Kroot: “Doorgaans bieden projecten in deze branche meer zekerheden in de vorm van subsidie of onderpand. Hierdoor worden de risico’s lager ingeschat en worden er lagere rendementen geboden”.
Crowdfunding maakt snel duidelijk of er concrete vraag is naar datgene dat je wilt bouwen of aankopen, en of crowdfunding aan de doelstellingen van de onderneming gekoppeld kunnen worden. Crowdfunding zorgt tevens direct voor de marketing, omdat het project reeds van tevoren breed aangeprezen moet worden. Door de gefocuste aandacht die een project krijgt, kan het bijvoorbeeld makkelijker zijn om huurders te vinden, wat de investering bij voorbaat meer draagvlak en een vooruitzicht op het gewenste rendement geeft. Het betekent echter ook dat vastgoedpartijen een stuk transparanter moeten zijn in hun uitingen en dit kan ook afschrikken. Zo zag een huisjesmelker af van financiering toen hem duidelijk werd dat hij publiekelijk duidelijk moest maken hoeveel hij verdiende op de verhuur van studentenkamers.’ “Informatie die normaal besloten blijft moet opeens met het publiek worden gedeeld,” zegt Kroot.
Het verkrijgen van een bankfinanciering is vaak moeilijk door de leidende risicobeheersing. Nu de bankencrisis geleid heeft tot nieuwe wet- en regelgeving ten aanzien van de eigenvermogenspositie van banken, betekent dit onder meer dat de ruimte voor uitstaande leningen versus het eigen vermogen verder aan banden is gelegd. Dit naast de reeds ingezette eigen strategie van vrijwel alle grootbanken om activiteiten met risico terug te dringen, maakt dat de financiering in brede zin onder druk is komen staan. Dat van vastgoed in het bijzonder, gelet op specifieke risico’s, zoals overwaardering en leegstand. Kroot: “Crowdfunding heeft voordelen. Denk aan de off- en online promotie, de lage kosten bij lage financieringen, of wanneer de bank ook een financiering aanbiedt, de mogelijkheden die je de klanten kunt bieden. Het vinden van klanten, want een investeerder voelt zich letterlijk eigenaar (van een deel van) het project. Samen een project mogelijk maken is revolutionair en levert een intrinsieke beleving. Daarnaast is een professionele beweging zichtbaar, het wordt steeds meer dan een financieel gewin – het rendement is uiteraard nog steeds de belangrijkste reden (door de hoge rente)”. Kroot vervolgt: ”Banken hebben vanwege het onvermogen grote projecten volledig te financieren vaak een cofinanciering met andere partijen nodig, en het is voor de bank gemakkelijker een financiering te leveren wanneer er al een aanzienlijk bedrag bij andere investeerders is opgehaald. De inbreng van eigen vermogen vormt de sleutel”.
Crowdfunding heeft reeds aangetoond dat veelbelovende projecten, mét maatschappelijke relevantie, omarmd worden. Met de wet van de aantallen worden niet alleen de benodigde fondsen geworven maar wordt tevens draagvlak aangetoond. De ondernemer en adviseur ondersteunen deze financieringsmogelijkheid in de vastgoedsector steeds meer, aangezien dit nieuwe mogelijkheden biedt voor zowel de vastgoedbelegger als de experts. Bijkomend verschijnsel is dat Nederland een groot aantal spaarders telt die meer willen doen met hun spaargeld, zeker nu daar nauwelijks rente voor wordt ontvangen. Kroot: " In de kern zijn er weinig rapportages beschikbaar van projecten die niet geslaagd zijn. Denk aan de pier en piermarkt.nl waar 13 miljoen is opgehaald, of de recente succesvolle campagne van het ziekenhuis Admiraal de Ruyter in Vlissingen".
Crowdfunding kan de gewenste brug vormen die de vastgoedmarkt meer bereikbaar maakt voor particuliere beleggers, en geeft met een relatief lage inzet, toch de mogelijkheid om in kwalitatief goed vastgoed te investeren. Kroot: “Crowdfunding is dé financieringsvorm met veel potentie en het wordt steeds interessanter door de professionalisering”. In 2015 is ongeveer 128 miljoen gefund in Nederland. Kroot: “De verwachtingen van de ondernemer moeten steeds blijven aansluiten bij de marktontwikkelingen”. Op verschillende Nederlandse crowdfundingplatforms zijn inmiddels voorbeelden te vinden van geslaagde vastgoedcampagnes. De grote bedragen die benodigd zijn vormen echter nog steeds een groot obstakel. Via crowdfunding wordt meestal een paar ton opgehaald, terwijl voor een kantoor of voor het bouwen van huizen een veelvoud nodig is. Een ander struikelblok vormen de hoge rentes die moeten worden betaald om beleggers over de streep te trekken. “Rentes van 2% komen ook voor, maar dan eigenlijk alleen bij projecten die lokaal op veel sympathie kunnen rekenen. Dan stappen investeerders vooral in voor de maatschappelijke meerwaarde”, zegt Kroot. “Een voordeel is dat via crowdfunding het sociale aspect gevoed wordt omdat iedereen de mogelijkheid krijgt om mee te investeren”.
Kroot:" Crowdfunding is echt veel meer dan geld ophalen." De verwachting is volgens Kroot dat crowdfunding in de vastgoedwereld een grote vlucht zal nemen de komende jaren. Kroot: ”Ik geloof voor de vastgoedbranche in samengestelde financieringen, het liefst met stempel boven de 500K. Dat is de balans zoeken”. Crowdfunding is niet alleen geschikt voor het (mede)financieren van ieder bedrijf, maar zeker voor het financieren van vastgoed: “Alleen al het feit dat je een veel breder netwerk om je heen verzamelt, en een hoge persoonlijke betrokkenheid hebt met het project maakt daarbij een enorm verschil”. Kroot besluit: “Crowdfunding levert buiten de opbrengst ook focus, alertheid, promotie, verbondenheid en scherpte omdat je samen voor één doel gaat. Het geeft ons als financieel adviseurs nog enorm veel werk deze processen goed te begeleiden. Met dit boek is hier een handleiding voor gerealiseerd”.
Het boek ‘CrowdFunding & VastGoed. Het nieuwe Financieren’ is verkrijgbaar voor €50,- incl. BTW (excl. verzendkosten). Stuur een email naar info@foi.nl om dit te bestellen of bestel het rechtstreeks op bol.com.
FOI verzorgt regelmatig trainingen en cursussen over crowdfunding en andere vormen van alternatieve financiering in het vastgoed.
Interview door: VHCM
