Hand presenting model house home loan campaign
26-07-2021
Vastgoed
Jordy Kleemans V2
Auteur Jordy Kleemans

How-to: inschatten van risico’s op leegstand

Net als bij ieder ander type investering schatten vastgoedbeleggers de risico’s in alvorens een pand wordt aangekocht. Ten alle tijden willen beleggers leegstand vermijden, aangezien er dan geen opbrengsten uit de investering worden gegenereerd en dit direct effect heeft op het rendement. De verhuurbaarheid van een pand is dus een van de belangrijkste factoren voor het bepalen van het aanvangsrendement, en dus de aankoopprijs. Het inschatten hiervan wordt gedaan aan de hand van verschillende analyses, zoals een gebiedsanalyse en een analyse van de marktvraag en het (toekomstig) aanbod.

Voor ieder type vastgoed is dit proces anders. Echter is het doel altijd hetzelfde: het inschatten van de bezetting en de verhuurbaarheid van de investering. Beleggers raadplegen hierbij verschillen typen bronnen, zoals het CBS, maar ook marktinformatie die niet openbaar gepubliceerd wordt. Dit proces is geen wetenschap, maar vooral het onderzoeken/ kennen van de locatie en de markt. Aan de hand van een voorbeeld leggen we in deze bijdrage uit welke stappen een belegger veelal neemt alvorens te investeren in een pand.

De casus

Onze casus betreft een voormalig kantoorpand, gelegen in het centrum van Delft, dat wordt getransformeerd naar 20 éénkamer-appartementen tussen de 40 m2 en 50 m2 (gemiddeld 45 m2). De maandelijkse huur zal gemiddeld € 600,- per appartement zijn en voor geen van de appartementen zal de huur hoger zijn dan de liberalisatiegrens van € 752,33. Het afwerkingsniveau van het pand en de appartementen is gemiddeld. Er is geen lift aanwezig in het gebouw.

Definiëren van de doelgroep

Om te bepalen in hoeverre de locatie en het pand aansluiten op de potentiële vraag moet er allereerst bepaald worden wat de doelgroep is, en hoe deze demografische groep zich lokaal zal ontwikkelen aan de hand van data van bijvoorbeeld het CBS. Dit wordt gedaan op basis van de karakteristieken van het pand en van de locatie.

Het pand zal bestaan uit 20 woningen die, gezien de grootte en het aantal kamers geschikt zijn voor een tot tweepersoonshuishoudens. Gezien het feit dat de huur lager is dan de liberalisatiegrens, kunnen huurders huurtoeslag aanvragen (mits voldaan aan de andere vereisten voor huurtoeslag). Dit maakt de appartementen aantrekkelijk voor lagere inkomensgroepen.

Het feit dat het pand in het stadscentrum van Delft ligt, maakt de appartementen aantrekkelijk voor doelgroepen die dicht bij faciliteiten gevestigd willen zijn. Daar tegenover staat het feit dat door beperkte bereikbaarheid en -parkeerfaciliteiten het pand minder aantrekkelijk is voor autobezitters.

Concluderend kan er worden gesteld dat de behoeftes van studenten en young professionals het meest overeen komen met de eigenschappen van de appartementen en de locatie. Deze doelgroep zal worden onderzocht in de analyse van de (toekomstige) vraag.

Marktanalyse

Vraag
Om de kans op leegstand in te schatten moet er worden gekeken naar zowel de vraag als de aanbod zijde van de huurmarkt voor studentenwoningen/ young professionals in Delft. De toekomstige verhuurbaarheid van een studentencomplex is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de studentenpopulatie. Delft is dankzij de gerenommeerde technische universiteit (TU) een stad waar veel internationale en Nederlandse studenten naartoe verhuizen tijdens hun studententijd. Volgens een jaarlijks gepubliceerd rapport van het Nederlands kenniscentrum voor studentenhuisvesting (Kences), is het totaal aantal uitwonende studenten in Delft momenteel 16.160. Een prognose uit hetzelfde rapport laat zien dat dit aantal de komende zeven jaar met 22% zal toenemen tot 20.120 studenten. Delft is hiermee, op Leiden na, de hardst groeiende studentenstad van Nederland. Kortom, de doelgroep voor het betreffende pand wordt verwacht buitengewoon hard te groeien. Dit zegt niet meteen alles over de bezetting van een pand. Het (toekomstig) concurrerend aanbod moet ook in ogenschouw worden genomen.

Aanbod
Momenteel wordt de Delftse voorraad van studentenwoningen op ongeveer 14.000 geschat (Kences). Dit betekent een huidig, kwantitatief tekort van meer dan 2.000 studentenwoningen. Dit relatief hoge tekort duidt erop dat er een grote behoefte aan studentenwoningen is in Delft en dat de kans op leegstand momenteel zeer klein is.

In de analyse van de vraag kwam naar voren dat het totaal aantal studenten in Delft met ongeveer 4.000 zal toenemen de komende zeven jaar. Vooralsnog zijn er geen nieuwbouw studentenwoningprojecten bekend. Dit betekent dat, wanneer er op korte termijn niet bijgebouwd wordt, de tekorten verder zullen toenemen. Voor studenten is dit problematisch, aangezien het lastiger wordt om een geschikte woning te vinden. Voor eigenaren van studentenwoningen is dit positief omdat dit de kans op leegstand verder verkleint.

Prijs
Vooraf is er vastgesteld dat ieder appartement verhuurd zal worden voor een bedrag onder de liberalisatiegrens en dat de gemiddelde huur € 600,- per maand zal zijn. In ogenschouw nemend dat de gemiddelde prijs voor een studentenkamer in Delft € 422,- is, kan dit als relatief veel worden beschouwd. Echter moet er rekening mee worden gehouden dat alle appartementen eigen voorzieningen hebben, in tegenstelling tot een groot deel van de studentenkamervoorraad in Delft. Een huur van € 600,- is relatief laag voor kamers met eigen voorzieningen. Gegeven het feit dat de vraag naar dit type woning de afgelopen jaren steeds groter wordt, door de groeiende internationale studentenpopulatie, kan er worden vastgesteld dat de verhuurbaarheid van dit pand zeer sterk is.

Rendementsbepaling

Op basis van de bovenstaande analyses kan er worden geconcludeerd dat het risico op (toekomstige) leegstand relatief laag is, wanneer er wordt gefocust op verhuur aan studenten. Dit biedt de mogelijkheid om het pand tegen een relatief laag rendement aan te kopen. Door te kijken binnen welke bandbreedte eerdere beleggers een studentencomplex aankochten in de regio, kan er worden gekeken welk rendement marktconform is. Gezien het positieve risicoprofiel van het pand, kan er dan voor worden gekozen om aan de onderkant van deze brandbreedte een aanvangsrendement te bepalen.

Het is aannemelijk dat dit aanvangsrendement lager uit zal vallen dan wanneer dit pand gerenoveerd zou worden en zijn kantoorfunctie zou behouden. De toekomstige verhuurbaarheid van een kantoor wordt namelijk steeds meer onzeker door ontwikkelingen als het nieuwe werken (op afstand). Het risicoprofiel zal daarom negatiever uit vallen, wat ingedekt zou moeten worden met een hoger aanvangsrendement.

In deze tabel is te zien hoe de verschillen in BAR tot stand komen. Het verschil in risicoprofiel stelt een belegger in de gelegenheid om voor een lager rendement en een hoger bod de ontwikkeling aan te kopen, wanneer er wordt gekozen voor een studentencomplex. Als je het pand al in je bezig hebt, dan zal het aanvangsrendement nog wat hoger zijn omdat je het dan niet voor de brutowaarde aan hoeft te kopen.

Functiem2Huur/m2 /maandHuur per jaarBruto waardeBAR
Kantoor900€ 11,57€ 125.000,-€ 2.500.00,-5%
Studentenwoningen900€ 13,33€ 144.000,-€ 3.200.0004.50%

Conclusie

Het bovenstaand behandelde voorbeeld is een versimpelde versie van het proces van het inschatten van de verhuurbaarheid en daarmee het belangrijkste risico van een beleggingspand. Desondanks geeft het een realistisch beeld van hoe beleggers en vastgoedconsultants te werk gaan tijdens (het bijstaan van) een aankoopprocedure. Voor beleggers is het essentieel om de markten waarin zij actief zijn nauwlettend in de gaten te houden. Daarom publiceren verschillende bedrijven die actief zijn in de vastgoedsector, zoals Savills, meerdere onderzoeksrapporten per jaar. Afgelopen voorjaar publiceerde Savills een rapport over de Nederlandse studentenhuisvestingsector. Hierin kwam naar voren dat Delft, op Leiden na, de meest aantrekkelijke markt is voor beleggers om in studentenhuisvesting te investeren.

Blijf op de hoogte van ons aanbod met onze nieuwsbrief

Certificering

Cedeo
Belasting
Nopd