Volgens de wet mag bij een tekortkoming een overeenkomst worden ontbonden. In dit artikel beschrijft de docent van de opleiding Huurrecht bedrijfsruimte, Elout Korevaar, een standaarduitspraak van de Hoge Raad waarin is beslist wanneer een tekortkoming ernstig genoeg is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Een glashelder contract, zoals in het door de Hoge Raad beslechte geval, biedt meer kans op een succesvolle ontbinding dan een contract met algemeenheden. Indien de verhuurder naast onderhuur ook gebruik als airBNB of ingebruikgeving aan bekenden bezwaarlijk vindt dient hij dit glashelder te omschrijven. Tijdens de opleiding ‘huurrecht woonruimte’ geeft de docent tips en trucs om nog betere huurovereenkomsten te maken dan het standaardmodel.
Inleiding
Een huurovereenkomst bevat allerlei verplichtingen voor de huurder en de verhuurder, zoals het (tijdig) betalen van de huur, het niet veroorzaken van schade en het gebruiken van het gehuurde conform de bestemming. Uitgangspunt van het contractenrecht is dat bij het niet-nakomen van afspraken de overeenkomst mag worden ontbonden. Geldt deze regel ook als duizend strijkijzers moeten worden geleverd en er wordt één strijkijzer te weinig geleverd? Als de niet nakoming van geringe betekenis is mag de overeenkomst niet worden ontbonden. Onlangs heeft de kantonrechter Amsterdam enkele vragen aan de Hoge Raad gesteld over deze regel. Hij vroeg onder meer of voor sociale woningen een andere regel zou moeten gelden, dan de hoofdregel dat bij elke tekortkoming de huur kan worden ontbonden.
Feiten
Woningstichting Eigen Haard verhuurt een woning aan een huurder. In de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat het huurder verboden is het gehuurde, al dan niet feitelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Tussen augustus en november 2017 stelt de huurder de woning beschikbaar aan een gezin dat op straat dreigde te komen te wonen nadat hun eigen woning gesloopt werd en hun koopwoning nog niet was geleverd. De huurder verbleef zelf ook onregelmatig in de woning. Eigen Haard vordert daarop ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens een uitspraak van het hof Amsterdam (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:4701) vormde deze ingebruikgeving, ondanks dat niet betaald werd voor het gebruik, een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. De kantonrechter meende in de rechtspraak van de Hoge Raad een tendens waar te nemen was dat ontbinding slechts geoorloofd was bij een ‘een voldoende zwaarwegende tekortkoming’ en stelde daarom vragen aan de Hoge Raad. Een van die vragen luidde “is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaan dat zulke woonruimte schaars is?”
Het oordeel
De Hoge Raad beschrijft uitgebreid zijn eerdere uitspraken en overweegt dat “de wetgever heeft aan art. 6:265 lid 1 BW de structuur gegeven van een hoofdregel (kort gezegd: iedere tekortkoming geeft de schuldeiser de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden), gevolgd door een ‘tenzij-bepaling’ die een uitzondering op de hoofdregel inhoudt.” Vervolgens overweegt hij dat “onjuist is de opvatting dat de in de tenzij-bepaling neergelegde uitzondering op de hoofdregel slechts ‘bij uitzondering’ toegepast kan worden of op een ‘zeldzaam’ geval betrekking heeft.” De Hoge Raad herhaalt eerdere rechtspraak en overweegt dat de huurder een beroep moet doen op de uitzonderingsregel. De Hoge Raad herhaalt daarbij dat alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
Een nieuw kader?
De uitspraak brengt feitelijk weinig nieuws. De Hoge Raad overweegt dat bij toepassing van de tenzij-regel alle omstandigheden van het geval een rol spelen. De Hoge Raad beantwoordt daarom de vraag of voor sociale woningen een andere regel zou moeten gelden negatief. Nieuw is dat de Hoge Raad aanwijzingen geeft dat ook bij zaken waarin de huurder geen verweer voert de rechter het gewicht van de tekortkoming moet wegen in verhouding tot het woonbelang van de huurder. Dat is winst voor de huurder die verstek laat gaan bij de behandeling van zijn zaak. Voor het overige slijpt de uitspraak vooral in dat de hoofdregel ontbinding blijft en de tenzij-bepaling alleen in bijzondere gevallen opgaat. De huurder die de woning dus beschikbaar stelt aan een derde, ook al vangt hij daarvoor geen huur, schiet dus te kort en moet zich zorgen maken over het voortbestaan van de huurovereenkomst.
