Nieuw ROZ-model woonruimte: een nadere analyse

Wanneer gelden de algemene bepalingen van een huurovereenkomst?

Sinds april 2017 is een nieuwe modelhuurovereenkomst beschikbaar. In zijn vorige blog ging Elout Korevaar in op de opvallendste verschillen tussen de oude en nieuwe overeenkomst. In deze blog gaat hij dieper in op de Algemene Bepalingen.

Algemene bepalingen

In artikel 2 van de modelhuurovereenkomst worden de algemene bepalingen (AB) van toepassing verklaard. De AB zijn volgens de wet algemene voorwaarden. Algemene voorwaarden moeten (als de huurder niet namens een bedrijf handelt) vóór of bij het sluiten van de overeenkomst aan de huurder worden overhandigd. De AB bevatten belangrijke bedingen zoals het verbod van onderhuur en de onderhoudsverdeling tussen huurder en verhuurder. Als de AB niet tijdig aan de huurder zijn overhandigd kan deze de ongeldigheid hiervan inroepen omdat hij de inhoud van de voorwaarden niet kende. In dat geval geldt de wet en is huurder (dus) bevoegd tot (onder)verhuur van een kamertje en gelden de boeteclausules niet.

Artikel 2 van het ROZ model verklaart de AB van toepassing en bepaalt ook dat de huurder deze voorwaarden kent en hiervan een exemplaar heeft ontvangen. Als extraatje om te voldoen aan de verplichting tot overhandiging van de AB eist het model dat onderaan de overeenkomst twee handtekeningen worden geplaatst. De eerste handtekening symboliseert de instemming van de huurder met de huurprijs en de looptijd. Met de tweede handtekening verklaart huurder dat de algemene voorwaarden heeft ontvangen. Vaak wordt die tweede handtekening vergeten en de vraag is of de AB dan toch van toepassing zijn. Onlangs oordeelde het hof Amsterdam dat huurder door de eerste handtekening te plaatsen ook instemde met artikel 2 waarin de AB van toepassing worden verklaard. Het hof oordeelde dat hierdoor voorshands gold dat de AB van toepassing waren, tenzij de huurder bewees dat hij deze niet tijdig had gehad. Een vergelijkbare uitspraak was al eerder gedaan voor verhuur van winkelruimte, maar kan nu dus ook door verhuurders van woonruimte worden toegepast.

Verschillen tussen oude en nieuwe Algemene Bepalingen

In zijn vorige blog gaf Elout al aan dat deze logischer zijn ingedeeld en aanpassingen bevat om airBNB verhuur te verbieden. Via deze link kan je een document downloaden waarin alle wijzigingen t.o.v. het oude (2003) en nieuwe (2017) model zichtbaar zijn gemaakt. Daarin is duidelijk zichtbaar dat de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) geen enkele bepaling ongemoeid heeft gelaten.

Door: Elout Korevaar, docent bij FOI en advocaat vastgoedrecht bij Hoeberechts Advocaten.