Afwijkende huurafspraken, een tikkende tijdbom of een onschuldige rookbom?

De afspraak dat de huurovereenkomst van winkelruimte na het verstrijken van de overeengekomen duur "op dezelfde voorwaarden wordt verlengd" oogt weinig opmerkelijk. Op basis van deze verlengingsclausule betoogde de verhuurder dat "dezelfde voorwaarden" inhield dat toetsing van de huurprijs niet mogelijk was. In de rechtspraak worden deze clausules soms beschouwd als een beding dat ten nadele van de huurder afwijkt van wettelijke bepalingen over huur van bedrijfsruimte en daarom niet gelden. Achter dergelijke onschuldig ogende clausules gaan ingewikkelde leerstukken schuil. Hoe herken je deze clausules en hoe voorkom je dat jaren na het maken van de overeenkomst hierover een geschil ontstaat? Advocaat en docent huurrecht Elout Korevaar legt het uit.

Achtergrond 

Volgens de wet zijn afspraken in de huurovereenkomst die ten nadele van de huurder afwijken van de wettelijke bepalingen over huur van bedrijfsruimte vernietigbaar, tenzij de rechter de afspraak heeft goedgekeurd [vet]. Daarom worden de regels van de huur van bedrijfsruimte semi-dwingend genoemd (afwijking is niet toegestaan, tenzij de rechter goedkeuring verleent). Die goedkeuring kan de rechter verlenen als de afspraak de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of als de maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder zodanig is dat de huurder geen bescherming behoeft van de semi-dwingende regels van het huurrecht winkelruimte. De afspraak dat de huurovereenkomst, in afwijking van de wet, zeven jaar duurt en eindigt zonder opzegging, zal voor een huurder als Blokker of V&D eerder aanvaardbaar zijn omdat de maatschappelijke positie van deze huurders niet ondergeschikt is aan die van de verhuurder. Toch moet ook deze afspraak worden goedgekeurd door de rechter.
Omdat veel huurders en verhuurders het afwijkende karakter van de afspraak niet herkennen of domweg vergeten goedkeuring te vragen ontstaat jaren later een geschil. Een goede kennis van het huurrecht zal vaak voorkomen dat afwijkende afspraken niet herkend worden. Ook verdient het aanbeveling om vóór de ingangsdatum van de huur, de afwijkende afspraak goed te laten keuren door de rechter. De huurovereenkomst zal dan onder opschortende voorwaarde van goedkeuring van de afwijkende afspraak door de rechter, moeten worden gesloten.

Verjaring

Als partijen een afwijkende afspraak gemaakt hebben en deze niet hebben laten goedkeuren zijn drie uitkomsten denkbaar. In de eerste plaats kan alsnog om goedkeuring worden verzocht, zelfs als de huurder de afspraak heeft vernietigd (dat dit ook in dit stadium kan heeft de rechter onlangs beslist). In de tweede plaats kan de rechter oordelen dat de huurder het beroep op vernietiging eerder had moeten doen en de vordering tot vernietiging is verjaard. In de derde plaats kan blijken dat het beding niet tussen partijen geldt en alsnog het semi-dwingende recht geldt. Deze onzekerheid is voor geen van partijen wenselijk en kan alleen worden voorkomen door vooraf goedkeuring te vragen voor de afwijkende afspraak.

Het spreekt voor zich dat een verzoek om goedkeuring van een afwijkende afspraak nádat deze door de huurder is vernietigd lastiger zal zijn.
De regels over verjaring zijn behoorlijk ingewikkeld. In beginsel verjaart het beroep op vernietiging drie jaar nadat de huurder de bevoegdheid tot vernietiging 'ten dienste' is komen te staan. Welk moment dat is zal per geval verschillen. Zo lijkt mij dat de mogelijkheid tot vernietiging de huurder bij een evident afwijkende afspraak ten tijde van ondertekening van de huurovereenkomst 'ten dienste' staat. Voor een lastiger te herkennen afspraak of een minder deskundige huurder kan dat moment later liggen. De uitspraken (tweede uitspraak) hierover geven een wisselend beeld, en de parallellen die sommige schrijvers leggen met een ander leerstuk lijken niet juist te zijn.
Om het extra ingewikkeld te maken mag een huurder te allen tijde, dus ook langer dan drie jaar nadat de mogelijkheid tot vernietiging de huurder ten dienste stond, alsnog de vernietiging inroepen als de verhuurder in rechte nakoming vraagt van de afwijkende uitspraak. Het moet dan gaan om een zogenaamd ‘afwerend beroep’ tegen een vordering van de verhuurder. Het hangt er dus maar net van af wie (de huurder of de verhuurder) het initiatief neemt om nakoming te vragen van de afspraak dan wel een beroep te doen op vernietiging.
De wisselende uitspraken maken de afwijkende afspraak tot een tikkende tijdbom. Een afspraak waar in eerste instantie alle partijen gelukkig mee leken, kan vijftien jaar later alsnog ongeldig blijken. Langdurige procedures over vernietiging of verzoeken om het beding alsnog goed te keuren kunnen het gevolg zijn. In de praktijk blijken sommige grote huurders, die uitstekend op de hoogte zijn van het semi-dwingende recht (en voldoen aan het criterium dat zij geen bescherming behoeven van de regels van het huurrecht winkelruimte) een opportunistische beroep te doen op het semi-dwingende recht. Hierbij wordt een gebrek aan kennis van het huurrecht geveinsd of een afwerend beroep gecreëerd. Tot op heden lijken deze rookbommen door de rechtspraak gedemonteerd te worden, maar onzekerheid over gemaakte afspraken is voor weinig partijen aantrekkelijk.

Conclusie 

De afwijkende afspraak met huurders van winkelruimte is een tikkende tijdbom. Goede kennis van het huurrecht en een tijdig verzoek om goedkeuring van een afwijkende afspraak kunnen veel onzekerheid besparen. Die kennis kunt u opdoen bij de opleiding huurrecht winkelruimte.